Bessent clarifie le plan d'investissement immobilier résidentiel de Trump

Résumé Rapide

Le Secrétaire au Trésor Scott Bessent a apporté des clarifications concernant la récente proposition du Président Donald Trump visant à restreindre l'achat de maisons individuelles par les investisseurs institutionnels. S'exprimant au Economic Club of Minnesota, Bessent a déclaré que le plan de l'administration n'exigera pas que les entreprises se désinvestissent de leurs actifs immobiliers actuels. Il a souligné que l'objectif est d'empêcher les futures acquisitions par les grandes entreprises plutôt que de forcer la vente de l'inventaire existant.

La proposition fait suite à une publication du Président Trump sur Truth Social mercredi, où il a soutenu que le « Rêve américain » de la propriété immobilière devenait inaccessible pour de nombreux citoyens. Bessent a expliqué que l'administration détermine encore les « contours exacts » de la politique. Il a noté que la pratique des grandes entreprises achetant le stock résidentiel a commencé lors de la crise financière de 2008. Les réactions du marché ont été immédiates, les actions de gestionnaires d'actifs majeurs comme Blackstone chutant brutalement mercredi avant de récupérer légèrement jeudi.

Bessent clarifie l'intention de la politique

Lors de son adresse au Minnesota, le Secrétaire au Trésor Scott Bessent a cherché à clarifier la position de l'administration sur l'implication de Wall Street sur le marché du logement résidentiel. Il a explicitement déclaré que la proposition du Président Trump d'interdire les achats futurs ne se traduirait pas par une liquidation forcée des actifs actuels détenus par les investisseurs institutionnels. Bessent a qualifié l'approche de l'administration de mesure prospective, déclarant : « L'idée ici, c'est que les passés sont derrière nous. Nous n'allons pas avoir de vente forcée ici. »

Bessent a décrit les mécanismes financiers qui, selon lui, donnent aux grandes institutions un avantage injuste sur le marché immobilier. Il a soutenu que ces entreprises utilisent des stratégies fiscales auxquelles les propriétaires individuels n'ont pas accès. « Ces grandes institutions achètent des logements, puis les louent, et elles sont capables de les déprécier. Elles cachent leurs revenus, paient des impôts plus faibles », a expliqué Bessent. L'objectif de l'administration est de niveler le terrain de jeu pour les acheteurs individuels.

Le Secrétaire au Trésor a également fourni un contexte historique pour le paysage actuel de la propriété institutionnelle. Il a noté que les acquisitions à grande échelle par les fonds de capital-investissement s'étaient accélérées lors de la crise financière de 2008. À cette époque, ces entreprises comptaient parmi les rares entités disposant du capital nécessaire pour acheter des actifs en difficulté. Bessent a fait remarquer que ces entreprises « ont aspiré le stock de logements individuels » durant cette période, établissant une présence significative sur le marché locatif qui persiste aujourd'hui.

La proposition de Trump et l'impact sur le marché

Le Président Trump a annoncé la proposition d'interdire aux investisseurs institutionnels d'acheter des maisons individuelles le mercredi via une publication sur Truth Social. Il a présenté l'initiative comme une étape nécessaire pour préserver le « Rêve américain » pour les générations plus jeunes. Trump a écrit : « Pendant très longtemps, acheter et posséder une maison était considéré comme le point culminant du Rêve américain. Ce Rêve américain est de plus en plus hors de portée pour trop de personnes, en particulier les jeunes Américains. » La publication a signalé un changement potentiel de politique visant à augmenter l'abordabilité du logement.

L'annonce a eu un effet immédiat sur le marché boursier. Les actions de Blackstone, un gestionnaire d'actifs majeur supervisant environ 1 000 milliards de dollars d'actifs, ont chuté de 5,6 % mercredi. Blackstone gère l'un des plus grands portefeuilles de logements locatifs aux États-Unis, comprenant plusieurs centaines de milliers de maisons individuelles et d'appartements. D'autres actions du secteur immobilier ont également connu des baisses suite à la déclaration du Président. Cependant, à la clôture des échanges jeudi, les actions de Blackstone avaient rebondi légèrement, clôturant 1,1 % plus haut.

Le débat sur la cause de la hausse des prix immobiliers reste contentieux. Les critiques de la propriété institutionnelle soutiennent que des entreprises comme Blackstone réduisent la disponibilité des maisons pour les acheteurs individuels, faisant ainsi grimper les prix. À l'inverse, les acteurs institutionnels et certains économistes soutiennent que le problème principal est le manque d'offre de logements, et non la structure de propriété des biens disponibles.

Exemptions et détails futurs

Bessent a indiqué que l'administration travaille encore sur les détails spécifiques de l'interdiction proposée. Il a noté que la politique est conçue pour cibler les investisseurs institutionnels de grande envergure tout en protégeant les propriétaires plus petits et traditionnels. « Nous voulons garder les propriétaires traditionnels de type « mom and pop ». Nous voulons garder les familles qui louent à leurs autres membres de la famille », a déclaré Bessent. Cela suggère que les réglementations finales incluront probablement des exemptions pour les entités non institutionnelles.

Bien que la proposition vise à freiner la part de marché des investisseurs institutionnels, les données suggèrent que leur empreinte actuelle est relativement petite, bien qu'en croissance. Selon un rapport du Bureau de la responsabilité financière des États-Unis, les cinq plus grands investisseurs institutionnels possédaient près de 2 % des maisons locatives individuelles en 2022. La proposition de l'administration cherche à empêcher que ce pourcentage n'augmente davantage.

Les commentaires de Bessent suggèrent que l'administration considère le niveau actuel de propriété institutionnelle comme le résultat de circonstances historiques spécifiques plutôt qu'une évolution naturelle du marché. En empêchant les futurs achats, l'administration espère rediriger la trajectoire du marché immobilier vers la propriété individuelle sans perturber le stock locatif existant détenu par ces entreprises.

Conclusion

Les déclarations du Secrétaire au Trésor Scott Bessent au Economic Club of Minnesota offrent la vue la plus claire à ce jour de la stratégie de l'administration concernant la propriété institutionnelle du logement. En écartant les ventes forcées, l'administration vise à atténuer les chocs potentiels du marché tout en poursuivant son objectif d'augmenter l'abordabilité. La distinction entre l'interdiction des achats futurs et l'obligation de désinvestissement actuel est un composant critique du cadre politique.

Alors que l'administration finalise les « contours exacts » de la proposition, le marché immobilier et les investisseurs resteront probablement attentifs aux développements futurs. La tension entre la volonté de rendre le logement abordable et le maintien d'un environnement d'investissement stable continue de définir la conversation nationale sur la politique du logement. L'accent mis par l'administration sur la protection des propriétaires de type « mom and pop » indique une approche nuancée d'une question économique complexe.