Ключевые факты
- Национальная точка входа в сегмент роскошных домов, определенная как 90-й процентиль объявлений, составила $1,19 миллиона в декабре.
- Флорида включает пять из десяти крупнейших метрополитенов с наибольшими разрывами в стоимости недвижимости, что обусловлено притоком лиц с высоким чистым капиталом.
- Майами превзошел метрополитен Нью-Йорка, став городом с наибольшим количеством объявлений о продаже недвижимости стоимостью более $1 миллиона в Соединенных Штатах.
- В метрополитене Бриджпорт-Стамфорд-Дэнбери стоимость домов из верхних 10% в 10 раз превышает национальную медианную цену объявления.
- В Хебере, штат Юта, точка входа в сегмент роскошной недвижимости составляет $6,945,000, что в 17,4 раза превышает национальную медианную стоимость дома.
- 26,3% спроса на жилье в метрополитене Майами исходит из метрополитена Нью-Йорка, что подчеркивает значительную тенденцию миграции.
Краткое изложение
Пропасть между стандартным семейным домом и многомиллионным поместьем часто измеряется миллионами долларов. Однако на определенных рынках США этот разрыв не просто широк — он структурно обособлен, действуя как две совершенно отдельные экономики.
Недавний анализ данных выявил конкретные метрополитены, где сектор роскошного жилья наиболее оторван от типичного рынка. В то время как национальная медианная цена объявления колеблется вокруг $399,950, точка входа в сегмент роскошной недвижимости составляет $1,19 миллиона. В городах, занявших первые места по этому показателю неравенства, этот разрыв значительно увеличивается, создавая ландшафт недвижимости, где сверхбогатые и средний покупатель редко пересекаются.
Определение разрыва в роскошной недвижимости
Чтобы понять, где эти разрывы в богатстве наиболее очевидны, необходимо сначала определить параметры рынка роскошной недвижимости. Realtor.com проанализировал цены объявлений, чтобы установить 90-й процентиль в качестве порога для роскошной недвижимости. Этот показатель отражает начальную цену 10% самых дорогих домов в данном районе, а не фокусируется исключительно на астрономических цифрах, часто связанных с поместьями миллиардеров.
На национальном уровне эта точка входа была зафиксирована на уровне $1,19 миллиона в декабре. Эта цифра примерно в три раза превышает медианную цену объявления о продаже дома по стране. Однако на конкретных рынках множитель значительно выше. Анализ показывает, что, хотя роскошные дома везде дороже, степень разрыва сильно варьируется в зависимости от местоположения.
Важно отметить, что большой ценовой разрыв не обязательно сигнализирует о кризисе жилья для среднего покупателя. Эти различия часто указывают на рынки, которые сильно сегментированы, где сектор роскошной недвижимости ведет себя иначе, чем остальной рынок жилья.
"Большие разрывы между ценами на роскошную и типичную недвижимость не всегда являются предупреждающим знаком. Они часто указывают на рынки, которые сильно сегментированы, где роскошная недвижимость ведет себя иначе, чем остальной рынок жилья."
— Энтони Смит, старший экономист
Доминирование рынка Флориды
Флорида выделяется как штат с наиболее сосредоточенными разрывами в стоимости недвижимости. Анализ выявил пять флоридских метрополитенов в списке из десяти лучших, что частично обусловлено недавней миграцией лиц с высоким чистым капиталом в штат.
Майами, в частности, претерпел значительные изменения. Он сверг метрополитен Нью-Йорка с позиции города с наибольшим количеством объявлений о продаже недвижимости стоимостью более $1 миллиона в стране. Этот сдвиг не случаен; он напрямую связан с исходом из Северо-Востока. Данные указывают, что 26,3% спроса в метрополитене Майами исходит из метрополитена Нью-Йорка.
Хотя Флорида занимает большинство верхних позиций в рейтинге, другие регионы также демонстрируют экстремальные различия. От горнолыжных курортов Юты до исторических побережий Северо-Востока, список из десяти лучших выделяет разнообразные среды, где рынки роскошной недвижимости оторвались от местных медианных цен.
Топ-10 рынков
Следующие метрополитены представляют собой места, где сектор роскошной недвижимости наиболее оторван от типичного рынка. Рейтинг основан на кратном множителе медианной цены объявления, необходимом для входа в верхние 10% рынка.
- Бриджпорт-Стамфорд-Дэнбери, Коннектикут – Точка входа в сегмент роскошной недвижимости составляет $3,995,000, что в 5,4 раза превышает местную медиану и в 10,0 раз — национальную.
- Нейплз-Марко-Айленд, Флорида – Объявления о роскошной недвижимости начинаются с $3,612,231, что на 5,0 раз выше местной медианы.
- Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич, Флорида – Порог начинается с $2,437,028, что в 4,9 раза превышает местную медиану.
- Крествью-Форт-Уолтон-Бич-Дестин, Флорида – Вход в верхние 10% начинается с $2,837,322, что в 4,9 раза превышает местную медиану.
- Хебер, Юта – На этом рынке роскошная недвижимость начинается с $6,945,000, что поразительно в 17,4 раза превышает национальную медиану.
- Атлантик-Сити-Хамонтон, Нью-Джерси – Объявления о роскошной недвижимости начинаются с $2,372,550, что в 4,5 раза превышает местную медиану.
- Чарльстон-Норт-Чарльстон, Южная Каролина – Точка входа составляет $1,959,417, что в 4,0 раза превышает местную медиану.
- Нью-Йорк-Ньюарк-Джерси-Сити, Нью-Йорк-Нью-Джерси – Несмотря на огромный рынок, роскошная недвижимость начинается с $2,999,603, что в 4,0 раза превышает местную медиану.
- Норт-Порт-Брейдентон-Сарасота, Флорида – Объявления о роскошной недвижимости начинаются с $1,869,281, что в 3,9 раза превышает местную медиану.
- Ки-Уэст-Ки-Ларго, Флорида – Последняя флоридская запись начинается с $4,996,500, что в 3,8 раза превышает местную медиану.
Экономические последствия
Существование этих разрывов вызывает вопросы о состоянии рынка и доступности. По словам Энтони Смита, старшего экономиста, эти различия не являются неизбежным предупреждающим знаком. Он объясняет, что на сильно сегментированных рынках цены на роскошную недвижимость могут колебаться, не затрагивая медианную стоимость жилья.
"Большие разрывы между ценами на роскошную и типичную недвижимость не всегда являются предупреждающим знаком. Они часто указывают на рынки, которые сильно сегментированы, где роскошная недвижимость ведет себя иначе, чем остальной рынок жилья."
Эта сегментация предполагает, что даже значительные изменения на рынке высокого класса могут иметь мало непосредственного влияния на среднего покупателя. Однако концентрация богатства в конкретных метрополитенах, особенно во Флориде и Коннектикуте, подчеркивает более широкую тенденцию географического экономического расхождения.
По мере того как лица с высоким чистым капиталом продолжают мигрировать в штаты с благоприятным налоговым режимом, запас роскошной недвижимости в этих районах расширяется, потенциально увеличивая разрыв. Для покупателей за пределами сегмента роскошной недвижимости эти рынки остаются отдельными экосистемами со своей собственной динамикой спроса и предложения.
Ключевые выводы
Рынок недвижимости — не монолит; это совокупность отдельных местных экономик. Данные подтверждают, что в десяти конкретных метрополитенах рынок роскошной недвижимости функционирует на совершенно ином уровне, чем типичный рынок жилья.
Хотя Флорида лидирует в этой тенденции с пятью городами в рейтинге, это явление распространяется по всей стране — от Юты до Коннектикута. Для профессионалов в сфере недвижимости и покупателей это подчеркивает важность понимания локальных условий, особенно в тех районах, где рынок роскошной недвижимости оторвался от остального рынка.
